
Malfaçon : comment faire constater un défaut de construction
Votre maison est à peine terminée que déjà vous constatez des malfaçons et des vices cachés.
Définition : qu’est-ce qu’une malfaçon ?
Une malfaçon est un défaut de conformité par rapport au cahier des charges établi ou par rapport aux pratiques habituellement en usage dans le secteur. Est également considéré comme une malfaçon tout vice de construction pouvant rendre le bâtiment impropre à sa destination.
Les malfaçons doivent généralement être constatées et signalées lors de la réception des travaux par le maître d’ouvrage. Passé ce moment, la charge de la preuve incombe au propriétaire.
À noter que les malfaçons peuvent non seulement comporter une perte de valeur du bien immobilier, mais également avoir des répercussions sur la santé des futurs occupants.
Comment reconnaître une malfaçon ?
Pour constater un défaut de conformité, vous devez bien entendu faire référence à l’accord écrit que vous avez signé avec le constructeur de votre maison, à savoir le contrat de construction.
À partir de là, vous pouvez vérifier que la réalisation est conforme à ce qui avait été prévu, à commencer par la correspondance des couleurs et des matériaux.
Il est souvent nécessaire toutefois de disposer de compétences plus techniques pour reconnaître un vice caché ou les défauts moins évidents. En règle générale, l’idéal est de contrôler régulièrement le travail des différents ouvriers et artisans et de s’entourer d’un expert capable de superviser les travaux.
Il est également possible que des défauts de construction ne se révèlent qu’après avoir habité le logement, et donc bien après la réception des travaux. Il peut s’agir de fissures au niveau des murs, d’un carrelage non régulier ou d’un plafond qui a tendance à s’affaisser. Nous vous fournirons davantage d’exemples, parmi les plus courants, dans le paragraphe suivant. Là encore, vous pouvez faire venir un expert pour vous aider à reconnaître les éventuels vices cachés. Il est toutefois préférable de se faire accompagner d’un professionnel avant même le début des travaux et d’effectuer des contrôles réguliers sur le chantier.
10 vices de construction les plus fréquents
- Défaut d’étanchéité au niveau des fenêtres : des menuiseries mal posées sont un exemple classique de malfaçon. Une fenêtre qui ferme mal et qui laisse passer l’air aura des répercussions sur votre confort intérieur et sur la facture de chauffage en hiver. Une fenêtre qui fuit ou qui laisse passer l’humidité risque de favoriser l’apparition de moisissures.
- L’affaissement du plafond : une mauvaise technique ou une erreur dans la pose du placo peut expliquer l’affaissement d’un faux plafond. Ce type de malfaçon est généralement dû à une ossature défaillante qui ne permet pas de supporter correctement le poids des plaques de placoplâtre. Dans ce cas, c’est l’ensemble du faux-plafond qui est à refaire, de la pose de la structure métallique à l’installation des plaques de revêtement, sans oublier les finitions.
- Fissures au niveau des murs : la présence de fissures sur le crépi ou au niveau de la maçonnerie s’explique souvent par une mauvaise exécution des travaux. Les conséquences peuvent coûter parfois très cher et varient selon la gravité du problème. Si certaines fissures peuvent être superficielles (malfaçon lors de la mise en œuvre du crépi par exemple), d’autres peuvent révéler un défaut d’ordre structurel dans la construction. À noter par ailleurs que la présence de fissures entraîne des infiltrations d’eau qui finit par provoquer des problèmes d’humidité et de moisissures.
- Mauvaise réalisation de la chape : l’absence de fissures ou autres dégradations au niveau du sol (carrelage, parquet ou autre) dépend de la qualité de la chape qui doit être parfaitement nivelée et surfacée. D’où l’intérêt de rattraper tous les défauts de planéité et d’horizontalité avant la pose des éléments de sol.
- Mauvais séchage de la chape : pour gagner du temps sur le calendrier des travaux, le sol est parfois posé alors que la chape n’est pas encore parfaitement sèche. Or le non-respect des délais de séchage peut provoquer des déformations au niveau du sol, mais aussi des remontées capillaires et l’apparition de moisissures dans les murs.
- Effritement des peintures : lorsque le mur ou le plafond s’effritent, c’est généralement dû à une mauvaise application de l’enduit de revêtement. Pour remédier à une telle malfaçon, la solution est de poncer le mur et d’appliquer une nouvelle couche.
- Absence d’un pare-vapeur sous toiture : l’isolation thermique de la toiture doit prévoir la présence d’un pare-vapeur ou membrane d’étanchéité. Dans le cas inverse, la condensation de la vapeur d’eau au niveau des combles sera une source d’humidité pouvant conduire à l’apparition de moisissures.
- Charpente fissurée : la présence de fissures au niveau de la structure en bois peut être due à l’absence de joints de dilatation ou au non-respect des temps de séchage des matériaux. Au-delà des problèmes d’humidité et de moisissure que ce défaut de construction peut comporter, c’est la stabilité de l’édifice qui risque d’en pâtir.
- Mauvaise imperméabilisation du sous-sol : si les murs de votre cave enterrée ne sont pas correctement étanchéifiés, l’humidité peut s’y installer et la moisissure proliférer. Un tel défaut aura des conséquences néfastes sur la structure du bâtiment et sur la santé de ses occupants.
- Défaut de ventilation des combles : soumis à d’importants écarts de température, les combles doivent être bien ventilés pour éviter les problèmes de condensation et l’apparition de moisissures.
Comment faire constater une malfaçon ?
Documenter les défauts de construction
Qu’il s’agisse de diligenter une action en réparation des dommages contre l’entreprise ou son assurance, vous avez fort intérêt à fournir des preuves suffisantes pour faire valoir vos droits. L’idéal est de consigner vos observations par écrit et de les accompagner de photos et de vidéos en mentionnant la date à laquelle elles ont été réalisées. La tenue d’un journal de bord des travaux est à cet égard vivement conseillée.
Si vous constatez une malfaçon lors de la réception des travaux, il convient de signaler vos réserves dans le procès-verbal de réception de l’ouvrage.
Faire appel à un expert du secteur
Il n’est pas toujours facile de détecter une malfaçon lorsque l’on ne possède pas de connaissances dans le bâtiment. Dans la mesure où il peut s’agir de désordres invisibles (problèmes au niveau de la chape), il est conseillé de faire appel à un expert en bâtiment et ce, dès le début des travaux. Une fois les défauts et vices de construction constatés, il pourra évaluer le coût des réparations et se charger des futures démarches à accomplir.
Établir un constat de malfaçons
Pour pouvoir prouver la présence de défauts de construction résultant d’une mauvaise exécution des travaux, vous devez les constater par écrit en fixant un délai pour les réparations. Ne vous contentez pas de simples promesses orales et exigez de votre prestataire qu’il s’engage par écrit.
Plus vous fournirez de détails au constructeur (descriptions, photos, vidéos), plus votre demande sera prise au sérieux.
Exercer son droit de rétention
Si vous constatez des anomalies dans la conformité ou l’exécution des travaux avant d’avoir fini de payer l’entreprise, vous pouvez faire valoir votre droit de rétention. Celui-ci vous autorise à retenir un montant correspondant au moins au double du coût des réparations et ce, jusqu’à ce que le constructeur n’intervienne pour corriger les défauts. Cela suppose bien entendu que les malfaçons aient été précédemment signalées par écrit à l’entreprise.
Faire appel à un huissier de justice
Si votre tentative de régler le problème à l’amiable n’a pas abouti – et que le délai de prescription n’a pas encore expiré, il convient de faire intervenir un huissier et d’engager un recours judiciaire pour obtenir réparation.
Faire jouer l’assurance dommages-ouvrage
Lorsque vous faites réaliser des travaux (construction ou réhabilitation), vous avez l’obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage.
Cette garantie a une validité de 10 ans à compter de la réception des travaux et couvre également certaines malfaçons. Pour être remboursé des travaux de réparation, vous devrez naturellement fournir une documentation détaillée des défauts constatés.
Vices de construction cachés ou apparents
Comme son nom l’indique un vice apparent est un vice de construction décelable à l’œil nu et qui ne nécessite généralement pas d’expertise professionnelle pour être constaté. Un vice apparent affecte directement l’usage du logement. Il peut s’agir par exemple d’un défaut de conformité par rapport aux caractéristiques attendues (par exemple, du carrelage à la place d’un parquet) ou d’un problème ou structurel (infiltrations d’eau, humidité, etc.).
En revanche, un vice caché ne se révèle qu’au bout d’un certain temps et doit rendre le bien impropre à l’usage pour lequel il a été réalisé, ou le réduire de manière significative. Une fois le vice caché constaté, le propriétaire a la possibilité de se retourner contre le constructeur à condition d’agir dans le respect des délais de garantie.
Travaux et malfaçons : attention aux délais de prescription
Différentes garanties légales vous permettent de vous retourner contre le constructeur et exiger réparation, à condition de respecter les délais. Valable 1 an à compter de la réception des travaux, la garantie du parfait achèvement oblige le constructeur à réparer toutes les malfaçons constatées pendant cette période de temps.
Quant à la garantie décennale, elle engage la responsabilité du constructeur pendant 10 ans sur les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.
Comment éviter les malfaçons ?
Pour éviter les malfaçons, la seule solution est d’inspecter le chantier à intervalles réguliers et rapprochés. Et pour être tranquille, le mieux est de documenter les travaux de la manière la plus précise possible.
Si vous êtes vous-même un professionnel du bâtiment et que vous en avez la possibilité, vous pourrez vous en charger personnellement.
Mais la plupart du temps, le maître d’ouvrage ne dispose pas des compétences nécessaires pour accomplir cette tâche. Dans ce cas, mieux vaut solliciter les services d’un expert en bâtiment qui vous accompagnera du début à la fin du chantier. Non seulement il pourra répondre à toutes vos interrogations, mais il se chargera aussi de contrôler l’avancée des travaux et de toutes les démarches en cas de malfaçons.
Questions fréquemment posées
Qui est responsable en cas de malfaçon ?
Le constructeur est responsable des désordres et malfaçons occasionnés lors des travaux. Pour faire valoir vos droits et obtenir réparation, vous devrez toutefois les signaler avant l’expiration des délais de prescription. En aucun cas, vous ne devrez intervenir vous-même pour rectifier les défauts. Vous risqueriez autrement de brouiller les pistes et d’empêcher de remonter clairement à l’origine du défaut de construction.
Si votre interlocuteur est un promoteur immobilier, c’est vers lui que vous devrez vous tourner et non vers l’entreprise à laquelle celui-ci s’est adressé pour réaliser les travaux.
Quel type de malfaçon peut provoquer des problèmes de moisissure ?
Plusieurs défauts de construction peuvent entraîner des problèmes d’humidité et l’apparition de moisissures. Par exemple, l’absence de pare-vapeur ou un pare-vapeur défectueux favorise l’accumulation d’humidité sous la toiture, et par conséquent la prolifération de moisissures. De même, une chape qui n’a pas fini de sécher ou des fenêtres mal posées peuvent provoquer le développement de moisissures.
Qui doit prendre en charge les honoraires de l’expert ?
Si c’est vous qui l’avez engagé en tant que maître d’ouvrage, c’est à vous qu’il revient de payer son intervention. Et si vous comparez ses honoraires au coût des travaux que vous devriez affronter pour corriger des malfaçons constatées trop tard, vous verrez que l’investissement en vaut la peine.